Leitfaden für Anfänger 1

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Mittwoch, 12 April, 2017 - 11:23

Leitfaden für Anfänger 1

Hallo zusammen,

Ich habe mich lange nicht gemeldet. Haben wir aufgegeben? Nein!
Es ist wirklich viel passiert in den letzten Monaten. Wir haben schon vieles hinter uns.
Darüber schreibe ich im nächsten Post.

Hier und jetzt gibt es ein paar Tipps für die Leute, die erst planen zu bauen und nicht wissen, was auf sie zukommt. Was mache ich zuerst, was kommt danach?
Ein gewisses Fahrplan für Anfänger.

1.
Es fängt, wie so oft, mit dem Geld an. Jede Investition muss finanziert werden.
Wie viel Kapital haben Sie bereits: Ersparnisse, Bausparvertrag, eine Eigentumswohnung oder ein Baugrundstück, in manchen Fällen - die finanzielle oder tatkräftige Unterstützung der Familie?
Und wie viel Geld könnten/müssten Sie sich von der Bank leihen?
 Insgesamt: wie teuer darf das Haus werden?

Es gibt dafür online Rechner, die grob eine Kredithöhe berechnen.

Ich gehe davon aus, dass Sie die volle Summe nicht haben und Ihr Bauvorhaben zumindest teilweise fremdfinanzieren müssen, dann:

Am einfachsten ist es festzustellen: wie hoch darf die monatliche Ratenhöhe sein?
Dazu rechnet man die heutige Belastung, also Ihre Mietkosten + die Nebenkosten, die später wegfallen werden. z.B. die Gaskosten wenn das Haus mit einer Wärmepumpe beheizt wird.
Die Nebenkosten fallen in einem Haus normalerweise höher aus als in einer Wohnung. Es liegt daran, dass unsere Wohnung teilweise von den Nachbarn mit beheizt wird und geringere Fläche hat. Eine Wohnung wird nur von innen beleuchtet. Das Haus und sein Garten haben auch Außenbeleuchtung.
Je größer der Garten desto mehr Wasser wird verbraucht.

Um solche Kosten im Rahmen zu halten, muss man in einen höheren energetischen Standard investieren, kauft nur noch LED Beleuchtung, installiert eine Photovoltaikanlage, sammelt Regenwasser (im kleinen Garten ist eine einfache Regentonne ausreichend).Sie dürfen nicht vergessen, dass Sie noch zusätzlich Notar- und Steuergebühren zu bezahlen haben, auch eine Zeit lang die doppelte Belastung aus Miete und Kreditraten tragen.

Mit Blick auf die Nebenkosten, die ein Haus verursacht, wie hoch darf die monatliche Kreditrate sein? Können Sie die Kreditrate auch dann bedienen, wenn etwa die Hälfte, die Frau beisteuert und Kinder geplant sind?

Wie lange werden Sie den Kredit bedienen, hängt von der Tilgungsrate und Ihrem Alter ab. Der Kredit sollte bis zur Rente abbezahlt werden. Die Ausnahme: ein Haus in München.

Es lohnt sich einen Finanzberater zu treffen, der Ihnen eine erste grobe Schätzung gibt, ob Sie sich ein Bauvorhaben überhaupt leisten können. Er wird Sie nach Ihren Einkünften, aktuellen Krediten und Belastungen fragen. Dann berechnet er die mögliche monatliche Rate. Aus der Ratenhöhe, dem Zinssatz, der Tilgung und Ihrem Alter ergibt sich in etwa die maximale Höhe des Kredits. Natürlich kann man das Angebot ein wenig verbessern indem man die KfW Bank und regionale Finanzierungsprogramme mit einbezieht. Doch sollten die Kredithöhe und Ihre Ersparnisse viel geringer ausfallen als die Baukosten, müssen Sie den Traum aufs Eis legen. Die letzte Rettung wäre noch z.B. wenn eine Familie mit mindestens drei Kinder durch ihre Gemeinde finanziell unterstützt wird, viel Arbeit in Eigenleistung übernommen wird oder wenn Sie bereit sind ein Teil des Hauses zu vermieten um Ihre Finanzierung zu verbessern.

2.
Sie haben ein grünes Licht vom Finanzberater bekommen und wissen wie teuer das Haus sein darf.
Was kommt als nächstes?
Sie brauchen jetzt ein Grundstück.
Warum das?
Es macht oft keinen Sinn ein Haus zu planen, wenn das Grundstück fehlt. Sie müssen wissen, wo die Straße ist um die Einfahrt oder Ihre Garage zu planen. In welche Richtung kommt der Garten und die Terrassentür?
Suchen Sie nach Neubaugebieten in den Gemeinden, wo Sie wohnen möchten. Sie können auch durch die Gegend fahren und einfach nach den Eigentümer fragen. Gute Baugrundstücke in den gefragten Ballungsräumen werden selten im Internet angeboten.

Wenn Sie ein Passivhaus haben möchten, ist die Wahl des Grundstücks oft entscheidend.
Überhaupt wenn Sie ein Passivhaus planen, wäre jetzt der richtige Zeitpunkt einen zertifizierten Passivhausplaner zu kontaktieren. Er kann Sie bei der Auswahl des Grundstücks unterstützen.
Hier finden Sie Ihren Fachplaner:
http://www.passivhausplaner.eu/mitgliederdatenbank.php

Das Haus darf im Süden nicht vom (auch zukünftigen) Nachbarhaus verschattet werden.
Schließlich gibt der Bebauungsplan von dem Gebiet ein paar Angaben vor, die einzuhalten sind: die Höhe des Hauses, wie viel Fläche darf bebaut werden, der Abstand zur Grenze, die Dachform, manchmal auch die Dach- und Wandfarbe, Denkmalschutz oder ähnliches.

Der Bauherr darf einen Antrag auf Befreiung/Abweichung/Ausnahme von den Festsetzungen stellen, muss aber auch mit einer Ablehnung rechnen.

In Neubaugebieten, da wo mehrere Grundstücke zur Auswahl stehen, bitte die Nord - Süd Richtung beachten!
Die Nordrichtung ist mit einem Pfeil markiert oder der Norden ist einfach "oben" auf dem Plan. Im Norden soll das Haus möglichst verschlossen bleiben. Dafür mit vielen Verglasungen öffnet sich Ihr Heim Richtung Süden. Das garantiert solare Gewinne und viel natürliches Licht. Damit wirken die Räume heller, größer und angenehmer. Natürlich muss man eine Verschattung für den Hochsommer einplanen, dazu später mehr.
Achten Sie darauf, dass Sie später durch Ihre großen Fenster nicht den Ausblick auf die Nachbargarage genießen dürfen. Der beste Platz für Ihre Garage ist nördlich vom Haus. Dort werden Sie kaum Fenster haben. Gleichzeitig schützt die Garage das Haus vor dem Nordwind (je nachdem wie windig der Bauplatz ist).

Sie haben das perfekte Grundstück gefunden.
Sie haben geprüft, ob das Grundstück im Grundbuch durch Hypotheken oder Nießbrauch belastet ist.
Kann man es kaufen oder nur pachten? Sie haben den Bebauungsplan gelesen und sich das Grundstück und seine Umgebung genau angeschaut. Sind Nachbarn, Bäume, Immobilien, Straßenanschluss, Höhenunterschiede oder Medien (Wasser, Strom, Gas, Internet, Telefon) vorhanden? Gibt es bereits ein Bodengutachten? Fahren Sie hin, wenn es lange geregnet hat. Steht das Wasser auf dem Grundstück?
Wenn alles geklärt ist, sollten Sie das Grundstück reservieren. Häufig wird für die Reservierung eine Gebühr fällig.

mehr auf:

http://autarkmitpassivhaus.blogspot.de/

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